رکود تورمی در صنعت ساختمان؛ زنگ خطر برای اشتغال و تولید مسکن
خلاصه: بازار ساختوساز مسکن ایران در سال ۱۴۰۵ با رکود تورمی عمیقی مواجه است. افزایش ۷۸ درصدی قیمت مصالح و رشد بیش از دو برابری هزینه ساخت نسبت به سال قبل، صدور پروانههای ساختمانی را به شدت کاهش داده است. مدل مشارکت در ساخت که زمانی راهکاری کارآمد بود، با بیثباتی هزینهها و تغییر فرمول سهمبندی از ۴۰-۶۰ به ۵۰-۵۰ روبرو شده است. این رکود به بازارهای جانبی مانند تجهیزات برقی، روشنایی و لوازم خانه نیز سرایت کرده و با افزایش قیمتها و کاهش تقاضا، این صنایع را در رکود فرو برده است. چرخه معیوب تورم، کاهش ساخت و افزایش قیمت مسکن، آینده این بخش حیاتی را با ابهام جدی مواجه کرده است.
بازار ساخت و ساز مسکن ایران در سال ۱۴۰۵ با شرایطی بیسابقه دستوپنجه نرم میکند. تورم افسارگسیخته هزینههای ساخت، کاهش شدید صدور پروانههای ساختمانی و افت قدرت خرید خانوارها، سه ضلع مثلثی را شکل دادهاند که صنعت ساختمان را به یکی از رکودزدهترین بخشهای اقتصاد تبدیل کرده است. در چنین فضایی، مدلهای تأمین مالی و اجرایی مانند مشارکت در ساخت که سالها بهعنوان یک راهکار متداول و کارآمد برای تولید مسکن شناخته میشدند، با چالشهای جدی روبرو شدهاند. افزایش سرسامآور قیمت مصالح، رشد هزینههای دستمزد و جهش هزینههای دولتی مانند عوارض و انشعابات، معادلات سنتی این حوزه را بر هم زده و فعالان اقتصادی را وادار به بازنگری اساسی در استراتژیهای خود کرده است. در این نوشتار، به بررسی جامع اثرات تورم بر ساختوساز مسکن، کاهش جواز ساخت و پیامدهای آن بر بازارهای جانبی مانند تجهیزات برقی، روشنایی و لوازم خانه میپردازیم.
بازار ساخت و ساز مسکن در سال ۱۴۰۵؛ تصویری از رکود تورمی عمیق
صنعت ساختمان که همواره بهعنوان یکی از پیشرانهای اصلی اشتغال و رونق اقتصادی در ایران شناخته میشده، اکنون در یکی از بحرانیترین دورههای خود قرار گرفته است. گزارشهای دریافتی از نهادهای آماری و تشکلهای صنفی نشان میدهند که میانگین رشد قیمت مصالح ساختمانی که در سال گذشته در کانال ۴۹ درصد نوسان میکرد، در بهار ۱۴۰۵ به رقم بیسابقه ۷۸ درصد رسیده است. این جهش تورمی، هزینه ساخت هر متر مربع مسکن را از میانگین ۱۵ میلیون تومان به حدود ۳۵ میلیون تومان پرتاب کرده است.
در کلانشهر تهران، شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۴ واحد رسیده که بیانگر افزایش ۱۰۶.۸ درصدی نسبت به فصل مشابه سال قبل است. به عبارت دیگر، سطح قیمت نهادههای ساختمانی در بهار امسال نسبت به بهار ۱۴۰۴ بیش از دو برابر شده است. تورم نقطهبهنقطه از ۹۶.۸ درصد در زمستان ۱۴۰۴ به ۱۰۶.۸ درصد در بهار ۱۴۰۵ رسیده و تورم سالانه نهادههای ساختمانی تهران نیز به ۸۰ درصد افزایش یافته است. این ارقام نشان میدهد که فشار هزینهای بر صنعت ساختمان نهتنها کاهش نیافته، بلکه با شتاب بیشتری در حال افزایش است.
مشارکت در ساخت؛ راهکاری که در تله تورم گرفتار شد
قراردادهای مشارکت در ساخت سالهاست که بهعنوان یکی از رایجترین و در عین حال پیچیدهترین شکلهای همکاری در بازار مسکن ایران شناخته میشوند. در این مدل، مالک زمین یا ملک کلنگی، دارایی خود را به میدان میآورد و سازنده در ازای آن، هزینه و دانش فنی ساخت را تأمین میکند و در پایان، هر دو طرف در واحدهای تکمیلشده سهیم میشوند. این ساختار که روزگاری برای هر دو طرف جذاب و سودده به نظر میرسید، اکنون زیر فشار مثلث تورم، رکود و هزینههای فزاینده ساخت قرار گرفته و بسیاری از مالکان و سازندگان را وادار به بازنگری جدی در محاسبات خود کرده است.
مهمترین عاملی که معادله مشارکت در ساخت را بر هم زده، فاصله فزاینده بین هزینه ساخت و قیمت فروش نهایی واحدهاست. هزینه مصالح ساختمانی در سه سال گذشته در برخی اقلام بیش از ۳ برابر شده و دستمزد نیروی انسانی ماهر نیز با رشد چشمگیری همراه بوده است. از سوی دیگر، قیمت فروش واحدها در بسیاری از مناطق شهری با رشدی بهمراتب کمتر از هزینههای ساخت روبرو بوده که حاشیه سود سازنده را به شدت فشرده کرده است. در چنین شرایطی، بسیاری از سازندگان باتجربه ترجیح میدهند بهجای ورود به مشارکت، یا سرمایه خود را در ابزارهای مالی دیگر نگه دارند یا تنها پروژههایی را بپذیرند که ریسک محاسبهپذیرتری دارند.
یکی از بنیادیترین چالشهای مشارکت در ساخت در شرایط کنونی، بیثباتی هزینههای اجرایی پروژه است. یک سازنده که امروز برای پروژهای قرارداد میبندد، در واقع قیمت تمامشده یک تا سه سال آینده را تخمین میزند. در شرایطی که نرخ ارز، قیمت فولاد، سیمان و تجهیزات بهطور مداوم در حال نوسان است، این تخمین عملاً غیرممکن میشود. به همین دلیل، صرفه اقتصادی مشارکت در ساخت دیگر یک فرض ثابت نیست بلکه متغیری است که به موقعیت ملک، پتانسیل تراکم، توان مالی سازنده، شرایط بازار در زمان تحویل و دهها عامل دیگر وابسته است.
تغییرات در فرمول سنتی سهمبندی نیز گویای این تحولات است. در مناطقی از تهران و برای برخی پروژهها، فرمول مشارکت در ساخت مثل گذشته بهصورت ۴۰-۶۰ به نفع مالک نیست. التهاب هزینه ساخت که هم از رشد قیمت مصالح ساختمانی تا ۱۰۰ درصد و بیشتر در بهار امسال بهوجود آمد و هم از محل عوارض شهرداری، بهای خرید انشعابات و دستمزد کارگر ساختمانی نشأت گرفته است، بر حاشیه سود بسازوبفروشها اثر منفی گذاشته است. بهگونهای که مشارکت در ساخت با فرمول قدیمی ۴۰-۶۰ که در آن، مالک سهم برتر را داشته باشد، دستکم برای ساختوسازهای بالاشهر و زمینهای بالای ۱۵۰۰ مترمربع از صرفه اقتصادی افتاده است.
بر اساس گزارشها، سازندههای برخی پروژههای جدید ساختمانی در برخی مناطق تهران توانستهاند در جریان مشارکت با مالکان ملک کلنگی، سهم خود را از ۴۰ درصد همیشگی افزایش دهند و با فرمول جدید «۵۰-۵۰» به جای «۴۰-۶۰ به نفع مالک» به توافق برسند. آنچه بهعنوان اهرم تغییر فرمول شراکت عمل کرده، رشد کمتر قیمت زمین در مقایسه با تورم مسکن و همچنین تورم ساخت است. از آذر سال گذشته تاکنون، درحالیکه قیمت ملک کلنگی مسکونی در مناطق متوسطشهر حدود ۴۴ درصد افزایش پیدا کرده، قیمت فروشندههای آپارتمان رشد ۸۹ درصدی از خود نشان میدهد و هزینه ساخت در همین فاصله زمانی نزدیک به ۱۰۰ درصد جهش کرده است. این نابرابری رشد قیمتها، امکان ادامه فرمول قدیمی مشارکت در ساخت را از بین برده است.
تورم ساخت؛ موتور اصلی کاهش جواز ساخت
روند کاهشی صدور پروانههای ساختمانی، نتیجه مستقیم افزایش سرسامآور هزینههای ساخت است. کارشناسان مسکن معتقدند ریسک سرمایهگذاری در ساختوساز مسکن، باعث کاهش صدور پروانههای ساختمانی شده است. ساختوساز در کشور رو به کاهش است و سازندگان به دلایل مختلفی، چون بروکراسی اداری، افزایش هزینههای ساخت، قیمت مصالح ساختمانی و برونسپاری سازمانهای دولتی، تمایل به ساخت مسکن ندارند. پیامد مستقیم این زمینلرزه اقتصادی، خروج کامل متقاضیان واقعی و خانهاولیها از بازار، توقف پروژههای عمرانی و سقوط چشمگیر صدور پروانههای ساختمانی در کلانشهرها بوده است.
افزایش هزینههای جانبی تحمیل شده توسط نهادهای دولتی نیز به این رکود دامن زده است. حق انشعابات آب، برق و گاز طی یک بازه دو ساله جهشهای قابلتوجهی داشته و هزینه خرید انشعاب برق برای یک واحد مسکونی به ارقام بسیار بالایی رسیده است. همچنین عوارض ساخت مسکن در یک سال افزایش چشمگیری یافته و وضع مالیات بر سود اسمی ساخت مسکن نیز بر هزینهها افزوده است. در نتیجه این فشارها، تورم ساخت مسکن به حدود دو برابر تورم عمومی اقتصاد کشور رسیده است. این شکاف عمیق باعث شده تا در بسیاری از مناطق، هزینه تمامشده ساخت یک واحد مسکونی از قیمت فروش آن در بازار پیشی بگیرد و ساختوساز را از صرفه اقتصادی خارج کند.
کاهش جواز ساخت؛ زنگ خطر برای آینده عرضه مسکن
همزمان با افزایش هزینهها، آمار صدور پروانههای ساختمانی به شدت کاهش یافته است که نشاندهنده رکود عمیق در بخش تولید مسکن است. بر اساس برخی گزارشها، صدور پروانههای ساختمانی به طور کلی کاهش قابلتوجهی یافته و آمارهای غیررسمی از کاهش شدید در پایتخت حکایت دارد. این کاهش، یک زنگ خطر جدی محسوب میشود زیرا به معنای کاهش عرضه مسکن در آیندهای نزدیک است که خود عاملی برای افزایش بیشتر قیمتها خواهد بود.
فرآیند طولانی و پیچیده دریافت جواز ساخت نیز خود به عاملی بازدارنده تبدیل شده است. تحقیقات نشان میدهد که این تأخیر، هزینههای ساخت را به میزان قابلتوجهی افزایش میدهد. در چنین شرایطی، بسیاری از سازندگان کوچکتر به دلیل مشکلات مالی از بازار خارج شدهاند. کاهش عرضه واحدهای مسکونی جدید، نهتنها به کندی پیشرفت پروژهها منجر میشود، بلکه به قیمت تمامشده مسکن نیز میافزاید. این شرایط به شدت بازار مسکن را به رکود کشانده و توان خرید خانوارها را کاهش داده است.
در شرایط کنونی، هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در سال ۱۴۰۵ در پروژههای معمول به حدود ۵۵ میلیون تومان رسیده و در برخی طرحها حتی به ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان نیز افزایش یافته است. این رقم نهتنها بار سنگینی بر دوش سازندگان و سرمایهگذاران بخش مسکن تحمیل میکند، بلکه امکان خانهدار شدن را برای بخش وسیعی از جامعه، بهویژه طبقات متوسط و پایین، بهشدت محدود ساخته است. در کلانشهر تهران، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن معاملهشده از حدود ۳ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان در سال ۱۳۹۴ به حدود ۱۳۰ میلیون تومان در سال گذشته رسیده است؛ رشدی بیش از ۳۳ برابر در یک دهه.
بازارهای جانبی در تله رکود تورمی؛ از تجهیزات برقی تا روشنایی
رکود در بخش ساختوساز، مانند یک دومینو، صنایع و بازارهای وابسته را تحت تأثیر قرار داده است. صنعت برق و روشنایی ساختمان یکی از نخستین بخشهایی است که از این رکود ضربه خورده است. تورم، قیمت تجهیزات برقی ساختمان را به شدت افزایش داده و برخی از تجهیزات برقی تا چندصد درصد افزایش قیمت داشتهاند. به عنوان مثال، قیمت یک شاخه لوله برق در مدت تنها ۲۵ روز چندین برابر شده است. بازار روشنایی نیز از این قاعده مستثنی نبوده و قیمت لامپهای الایدی (LED) افزایش چشمگیری یافته است.
نوسانات شدید قیمت، بسیاری از پیمانکاران را مجبور به توقف فعالیت و اخراج نیروهای خود کرده است. از سوی دیگر، کاهش ساختوساز و افت قدرت خرید مردم، به رکود در بازار لوازم خانگی و روشنایی دامن زده است. به گفته فعالان صنفی، با وجود افزایش قیمت کالاها، بازار در رکود به سر میبرد زیرا قدرت خرید عموم مردم به شدت کاهش یافته است. رکود در ساختوساز، تنها به تولیدکنندگان مصالح محدود نمیشود، بلکه کارگاههای نصب تجهیزات، شرکتهای فنی و برق و حتی مشاوران املاک را نیز در بر میگیرد و به بیکاری گسترده در این بخشها منجر میشود.
چرخه معیوب تورم، رکود و کاهش عرضه مسکن
تصویر کلی نشان میدهد که اقتصاد مسکن ایران در یک چرخه معیوب گرفتار شده است. تورم بالا هزینههای ساخت را افزایش میدهد. این امر سودآوری ساختوساز را کاهش داده و باعث کاهش صدور جواز ساخت میشود. کاهش ساختوساز، عرضه مسکن در آینده را محدود کرده و به افزایش قیمتها دامن میزند. همزمان، رکود در بخش ساخت، تقاضا برای صنایع جانبی مانند تجهیزات برقی و روشنایی را کاهش داده و با افزایش هزینههای تولید، این بازارها را نیز در رکود فرو میبرد.
در نهایت، این وضعیت نهتنها به گرانی و کمبود مسکن میانجامد، بلکه اشتغال پایدار در حوزه ساختمان و صنایع وابسته را با مخاطره جدی مواجه میسازد و سرمایهگذاران بخش خصوصی را که موتور محرک اصلی تولید مسکن هستند، از این حوزه فراری میدهد. در چنین شرایطی، مدلهای جایگزین مانند مشارکت در ساخت با فرمولهای جدید و منعطفتر، ممکن است بتوانند تا حدی این بحران را مدیریت کنند، اما بدون ثباتسازی در حوزه هزینههای ساخت و قیمت مصالح، هیچ راهکار ساختاریای نمیتواند این چرخه معیوب را بشکند.